چشم­ انداز قیمت بخش مسکن و ساختمان در کانون توجه

چشم­ انداز قیمت بخش مسکن و ساختمان

در ادامه، هر آنچه باید درباره «چشم­ انداز قیمت بخش مسکن و ساختمان» بدانید به همراه مهم‌ترین جزئیات و اطلاعات تکمیلی ارائه شده است.

در ادامه، تمامی اطلاعات موجود درباره این موضوع به صورت یکجا گردآوری شده است تا بتوانید بدون نیاز به مراجعه به منابع مختلف، جزئیات کامل را مطالعه کنید.

مقاله اقتصادی

چشم­ انداز قیمت بخش مسکن و ساختمان

در شش ماهه سال 1385 بازده سرمایه­گذاری در بخش زمین و مسکن توجه همگان را به خود جلب نمود. افزایش نرخها در این بخش تقریبا از سال 1382 کند و یا متوقف گردیده بود و پس از سه یا چهار سال، رشد بیش از 50 درصد در قیمت زمین و ساختمان انگیزه بیشتری برای حضور در آن را برای سرمایه­گذاران و سفته­بازان فراهم آورده است. چنین رشدی به باور بسیاری از کارشناسان اقتصاد به مساله رشد نقدینگی، کاهش نرخ بهره، کسری بودجه دولت و رکود بخشهای مختلف صنعتی در کشور بازمی­گردد. کاهش بازدهی بورس اوراق بهادار ایران و افت شاخص کل نشان می­دهد که جذابیتهای سرمایه­گذاری در بخشهای تولیدی افول یافته است. تقریبا سرمایه­گذارانی که بخش مسکن را در سال گذشته گزینش کرده­اند، از بهبود و رشد آن نسبت به دیگر بخشها راضی تر بوده­اند. به عقیده بسیاری از مردم ریسک سرمایه­گذاری در بخش مسکن پایین است و این نکته می­تواند در کنار بالا رفتن ریسک حضور در بورس اوراق بهادار و یا سرمایه­گذاری در بخشهای تولیدی قابل توجه باشد. در کنار افزایش قیمت زمین و ساختمان یک پرسش همچنان خودنمایی می­کند. آیا روند افزایش بهای زمین و ساختمان ادامه می­یابد؟

■ کاهش نرخ بهره دو درصدی بانکهای تجاری

متغیرهای مالی و نرخ بهره در اقتصاد ایران کارایی بالایی دارد. این مطلب که سطح تورم در کشور به سیاستهای پولی دولت به طور جدی واکنش نشان می­دهد، با توجه به آمارهای اقتصادی گذشته قابل تایید است. از بهار 1385 که نرخ بهره رو به کاهش نهاد، طبیعی بوده که تقاضا برای مانده واقعی پول افزایش یابد و با توجه به نرخ بهره واقعی و سطح تورم انتظاری سرمایه­گذاری در سپرده­های بانکی هیچ جذابیتی نداشته باشد. از یک سو بیرون ماندن سپرده­ها خارج از نظام بانکی و از سوی دیگر تمایل برای دریافت وامهای ارزان قیمت شرایط مساعدی را برای رشد تقاضای کل اقتصاد فراهم آورد. اما این پولها کجا باید می­رفتند؟ اگر بخشهای مختلف صنعتی ایران در رکود باشند و جنبشی در بخش مصرف مشاهده نشود، به نظر ورود سرمایه به بخش مسکن و ساختمان یکی از گزینه­ها بوده است.

روند کاهش نرخ بهره در سالهای جاری نیز دیده می­شود. در بهار 1386 با وجود عدم تمایل شورای اقتصاد طرح کاهش نرخ بهره در مرحله پایانی قرار دارد. این نکته که نرخ تورم همچنان بالا است و سطوح نرخ بهره اسمی نمی­تواند کاهش ارزش پول را جبران نماید، یکی از نشانه­های جدی در ادامه دار بودن رشد قیمت کالاها و به ویژه مسکن است.

■ بخش مسکن بازدهی قابل قبولی یافته است؟

هر چند افزایش قیمت زمین و ساختمان ممکن است زمینه کاهش تقاضای واقعی برای آن را پدید آورد، اما ریسک و بازدهی آن نسبت به دیگر بخشهای اقتصادی قابل تامل است. برخی بر این باور هستند که افزایش قیمت زمین و مسکن از نیمه دوم 1385 تاکنون به قدری تند بوده که قدرت خرید را کاهش داده و ادامه حرکت آن را دشوار می­سازد. در کنار این بحث کاهش ارزش ریال و پایین آمدن هزینه وام­گیری، بخش مسکن را پربازده نشان می­دهد. در واقع به طور ساده سرمایه­گذاری در ساختمانهای مستغلاتی نسبت به گذشته با توجه به کاهش نرخ بهره جذابیت بیشتری یافته است. همچنین خرید زمین و ساختمان با استفاده از وامهای ارزان قیمت در بلندمدت بازدهی مطلوبی خواهد داشت و انتظارات تورمی مشوق مناسبی برای تقاضای زمین و ساختمان خواهد بود.

■ انتظارات تورمی همچنان پابرجاست؟

هنگامی که رشد نقدینگی در سال 1385 به میزان 40 درصد افزایش یافت، زمینه را برای گسترش تقاضا برای کالاهای بادوام و سرمایه­ای فراهم آورد. انتقال نقدینگی به اقتصاد با توجه به تثبیت قیمت نفت در سطوح بالای 60 دلار و چشم­انداز رشد قیمت مواد سوختی در سطح جهانی می­تواند همچون گذشته ادامه یابد. در این صورت فشارهای تورمی و کاهش ارزش پول می­تواند حرکت چشمگیری را در بازار مسکن بوجود آورد. گذشته از رشد نقدینگی، رکود اقتصادی مانع از جذب سرمایه­ها در فرایند بلندمدت سرمایه­گذاری در بخش خدمات و صنایع گوناگون می­شود. وجود انتظارات تورمی خود محرکی در جهت تقاضای مسکن خواهد بود.

■ شاخص کل بورس اوراق بهادار ایران تمایلی به افزایش نشان نداده است.

این مساله که رونق بازار سرمایه می­تواند پولهای سرگردان را جذب نماید، از اهمیت ویژه­ای برخوردار است. از آنجایی که بورس اوراق بهادار وضعیت شرکتهای بزرگ و کوچک ایران را نمایش می­دهد، به نظر نمی­رسد که سرمایه­های جدیدی به آن تزریق شده باشد، چرا که شاخص کل بورس (TEPIX) افزایشهای کوتاه و کاهشهای عمیقی را تجربه می­نماید. هرچند در طی سال 1385 تقریبا شاخص کل بورس اوراق بهادار ایران در وضعیت ثبات و روبه جلو بود و برخی شرکتها با بازدهی مطلوبی روبرو شدند، اما همچنان ریسکهای موجود مانع از مشارکت همگانی و ورود سرمایه به آن است.

■ بنگاههای اقتصادی و بازیگران بازار

بدیهی است که عرضه و تقاضا در بازار رقابتی تعیین کننده قیمت است. با وجود عرضه ساختمان تقاضای موثر و سفته­بازانه بر روی زمین و ساختمان وجود دارد، اما نقش تقاضای بخش خصوصی و دولتی برای تامین نیازهای خود را نباید دست کم گرفت. کاهش سود عملیاتی برخی شرکتها و بنگاههای اقتصادی می­تواند انگیزه­ای را برای حضور در سایر بخشها از جمله ساختمان فراهم آورد. بنابراین تقاضای بزرگ از سوی بازیگران اقتصادی می­تواند به سرعت بخشیدن رشد قیمتها کمک نماید. بازدهی بخش مسکن و سرمایه­گذاری بر روی آن می­تواند در سال جاری نیز از سوی بازیگران بخش مسکن دنبال شود.

■ جمع بندی

صعود قیمتها همواره نمی­تواند مقطعی و کوتاه مدت تفسیر شود. معمولا حرکتهای بزرگ در قیمتها نشانه­­ای در راستای گسترش بیشتر نرخها و قیمتها تلقی می­شوند. در مورد زمین و ساختمان تقریبا هر حرکت با یک ثبات کوتاه­مدت همراه بوده و با توجه به چسبنده بودن قیمتها در این بخش انتظار بازگشت قیمتها تا حدودی دور از انتظار می­نماید. با این وجود انتظارات در مورد آینده نرخهای بهره و چشم­اندازهای سیاسی و اقتصادی در تعیین قیمت نقش ویژه­ای دارند. با تدر نظر گرفتن آمارهای اقتصادی نظیر، شاخص قیمت مصرف­کننده، نرخ نقدینگی، رشد اقتصادی و همچنین وضعیت بودجه و سطح قیمت نفت ادامه حرکت صعودی زمین و ساختمان انتظار می­رود. با توجه به سطح تورم انتظاری دریافت وام از سوی سرمایه­گذاران و خرید مسکن راهبردی است که در شرایط کنونی از سوی بازار دنبال می­شود. ریسک پایین به همراه بازدهی مناسب و شرایط خرید سنتی برای زمین و ساختمان در ایران تقاضای ماندگاری را برای بخش مسکن بوجود آورده است. رونق بخشهای خدماتی و تولیدی در طی زمان و کاهش انتظارات تورمی به همراه تطبیق نرخ بهره اسمی با نرخ بهره واقعی زمینه را برای تثبیت قیمت بخش مسکن و کاهش تقاضای آن پدید خواهد آورد.